Dlaczego audyt DUE DILIGENCE i dobór STRUKTURY TRANSAKCJI jest kluczowy?
Transakcje na rynku nieruchomości należą dziś do tych bardziej powszechnych. Kupujemy działki, mieszkania, lokale usługowe. Pomysłów na inwestycje w nieruchomości jest wiele i są bardzo różne.
KTO INWESTUJE W NIERUCHOMOŚCI?
Generalnie wszyscy: osoby fizyczne, przedsiębiorcy z sektora MSP, spółki oraz wielkie korporacje. Polski rynek nieruchomości jest atrakcyjny zarówno dla polskich, jak i zagranicznych inwestorów.
CZY POWSZECHNOŚĆ TRANSAKCJI OZNACZA, ŻE
są one łatwe i nie wymagają specjalistycznej wiedzy?
CZY SAM FAKT, ŻE W KSIĘDZE WIECZYSTEJ WSZYSTKO WYGLĄDA POPRAWNIE, OZNACZA JUŻ, ŻE jest bezpiecznie?
CZY TO, ŻE POŚREDNIK się napracował, ZNALAZŁ I ZAREKOMENDOWAŁ Ci tę konkretną nieruchomość A NOTARIUSZ PRZYGOTOWUJE UMOWĘ, OZNACZA, ŻE
Twój interes został zabezpieczony należycie i adekwatnie do okoliczności tej konkretnej transakcji?
… ZDECYDOWANIE NIE!
Nieważne jak wiele transakcji już zrealizowałeś lub jak bardzo zwyczajne czy powtarzalne mogłyby się one wydawać. Żadna z nich nie jest ani zwykła, ani taka sama. I właśnie na to wskazuje moje wieloletnie doświadczenie i o tym też wielokrotnie przekonują się moi klienci. Jeden, pozornie nieznaczący element transakcji lub drobna różnica w okolicznościach stanu faktycznego – tyle wystarczy, żeby pozornie „zwykła transakcja” stała się transakcją
o bardziej skomplikowanym czy też zupełnie niestandardowym przebiegu.
INWESTORZE, O CO WIĘC ZADBAĆ I JAK SIĘ PRZYGOTOWAĆ?
Koniecznie zadbaj o:
- rzetelny i bardzo gruntowny audyt, który my specjaliści od nieruchomości nazywany „due diligence” nieruchomości, oraz
- ułożenie struktury planowanego zakupy nieruchomości tak, żeby
- po pierwsze, pozwoliła Ci na przeprowadzenie audytu dostosowanego do rodzaju transakcji,
- po drugie, realnie zagwarantowała Ci prawo zakupu nieruchomości, jeśli audyt wypadnie pomyślnie,
- po trzecie, dała Ci możliwość podjęcia dodatkowych kroków (np. przeprowadzenia wybranych procedur administracyjnych czy dokonania dodatkowych ustaleń lub uzgodnień) jeszcze przed zakupem;
- po czwarte, zagwarantowała Ci prawo do rezygnacji z zakupu, jeśli audyt lub podjęte przez Ciebie dodatkowe działania, procedury, wykażą, że ten konkretny zakup nie pozwoli Ci na realizację zamierzonego celu.
BARDZO CZĘSTO SŁYSZĘ …
„Pani Mecenas, my (ja) tylko chcę(chcemy) kupić kilka mieszkań … od dewelopera…”
„ jedną działkę pod budowę bliźniaka …… ”, „działkę, żeby może w przyszłości na niej rozbudować naszą firmę ….” „Nie jestem gigantem, to zwykły zakup… a księgę wieczystą już sprawdziliśmy…” wygląda ok”. „Proszę sprawdzić umowę, w zasadzie to tam chyba wiele nie będzie do zmiany czy sprawdzenia …” I w tym właśnie momencie okazuje się, że jest … i to całkiem sporo!
Najczęściej zmiany dotyczą warunków samej umowy, a raczej umów, jako że jest ich zazwyczaj więcej, a także samego przedmiotu umowy. Efekt? Nieruchomość wymaga dodatkowego sprawdzenia a model transakcji ulega istotnemu przeformułowaniu.
DUE DILIGENCE I STRUKTURA SZYTA NA MIARĘ – FANABERIA CZY KONIECZNOŚĆ?
Zdecydowanie konieczność! Nie ma dwóch identycznych transakcji w identycznym stanie faktycznym. Każdorazowo audyt, jak i struktura transakcji muszą być dopasowane indywidualnie. Oczywiście, są elementy stałe, pewne podstawowe zagadnienia, niezbędne minimum. Ale to jest dopiero baza, na której musimy zbudować tak strukturę Due Diligence, jak i strukturę transakcji.
CELEM Due Diligence JEST:
- sprawdzenie, czy planowana przez Ciebie inwestycja jest tym, czego szukasz i czy rzeczywiście jest zgodna z Twoim celem,
- pokazanie Ci czy i z jakimi ryzykami musisz liczyć się jako inwestor wchodząc
w tę konkretną transakcję, a to jest dla Ciebie ważne, bo dzięki rzetelnemu due diligence:- możesz realnie ocenić czy na te ryzyka się godzisz, czy ich poziom jest dla Ciebie akceptowalny a inwestycja nadal tak samo atrakcyjna;
- możesz wykorzystać zidentyfikowane ryzyka na swoją korzyść w prowadzonych negocjacjach biznesowych 😉
ZAKRES DUE DILIGENCE I STRUKTURA TRANSAKCJI – OD CZEGO ZALEŻY?
Absolutnie od wszystkiego. Wpływ na zakres due diligence, jak i na strukturę transakcji ma każdy najdrobniejszy element, począwszy od tego:
- kim są strony transakcji, jakie mamy po obu stronach transakcji?
- co jest przedmiotem transakcji?
- gdzie jest zlokalizowany?
- jaki jest cel nabycia i model finansowania całej inwestycji?
- jaki czas przewidziano na sfinalizowanie transakcji?
Każda inwestycja ma swoją specyfikę.
Z pozoru proste „nabycie deweloperskie lokalu”, mimo, że odrębnie uregulowane, może okazać się wyzwaniem dla inwestora już po podpisaniu umowy. Taka transakcja również wymaga dużej uważności, wiedzy i doświadczenia. To nie tylko zakup lokalu, to wejście w inwestycję budowlaną, gdzie lokal stanowi element większej całości, czy tego chcemy czy nie. Weryfikacja umowy deweloperskiej to zdecydowanie za mało, żeby należycie ocenić ryzyko. Rozbieżności
w dokumentacji. Etapowanie inwestycji. Zmiany w projekcie w trakcie inwestycji. Realne prawa
i obowiązki – moje i dewelopera. Na co mam wpływ, a na co już nie. Czy to co dostaję, to rzeczywiście to, na co się umówiłem z deweloperem? Są to jedynie wybrane zagadnienia, którym należy się przyjrzeć z bliska.
Inaczej z kolei należy spojrzeć na zakup działki, na której planujesz realizację określonej inwestycji np. jednego lub kilku domów jednorodzinnych dwulokalowych, czy też budowy hali magazynowej czy przemysłowej.
Jeszcze czym innym, będzie transakcja zakupu zabudowanej już nieruchomości, do której planujesz przenieść swoją dotychczasową działalność z jednoczesną zmianą sposobu użytkowania zakupionej nieruchomości, czy też zakup niezabudowanego gruntu z wydanym już pozwoleniem na budowę i projektem budowlanym.
A jeszcze inaczej należy przygotować się pod inwestycję typu brownfield.
Każdy z tych przypadków jest inny i wymaga indywidualnego podejścia, które uwzględnia specyfikę tej konkretnej transakcji.
To, co łączy wszystkie te inwestycje, to konieczność zagwarantowania sobie bezpieczeństwa i zgodności z zamierzonym celem.
Przeprowadzenie rzetelnego due diligence oraz dopasowanie w szczegółach struktury transakcji do indywidualnych potrzeb to konieczność i narzędzie do zarządzania ryzykiem.
0 komentarzy