Wynajem biura lub lokalu użytkowego to jeden z podstawowych kosztów prowadzenia działalności gospodarczej. Dlatego dla najemcy kluczowe znaczenie ma stabilność i przewidywalność wysokości czynszu.

Zwykło się mówić, że najem na czas określony to gwarancji niezmienności warunków uzgodnionych na etapie zawierania umowy. Ale czy na pewno…?

Pytanie co z czynszem? Czy rzeczywiście jest tak, że wynajmujący nie może nam go po prostu jednostronnie zmienić?  

Przykład:

Mam umowę najmu biura zawartą na czas określony. Nie zostało w niej przewidziane nic na temat waloryzacji czynszu, czy też jakiekolwiek inne zapisy dotyczące jego zmiany w całym czasie obowiązywania umowy.  Czy jestem bezpieczny? Czy to oznacza, że wynegocjowana na etapie zawierania umowy najmu stawka czynszu jest dla mnie zagwarantowana aż do czasu zakończenia umowy?

Niestety nie. W takim przypadku zastosowanie znajdzie art. 685(1) kodeksu cywilnego, który brzmi następująco: „Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.”

Jak działa ten mechanizm przy umowie na czas określony?

Przepis ten daje prawo wynajmującemu do jednostronnej zmiany stawki czynszu, stosując tzw. wypowiedzenie warunków umowy tylko co do jednego elementu tej umowy, jakim jest właśnie czynsz. Zatem nie mamy tutaj do czynienia z wypowiedzeniem całej umowy, a tylko jednego z jej elementów (dość kluczowego zresztą…)

Najemca nie musi zgodzić się na taką zmianę czynszu, ale wtedy jest to jednoznaczne
z zakończeniem umowy najmu z upływem tego okresu wypowiedzenia. Przy czym, powinien wyraźnie wskazać, że się nie zgadza. Dlaczego to takie ważne?

Wyraźna zgoda najemcy, jak i brak reakcji na złożone wypowiedzenie czynszu, oznacza,
że z upływem okresu wypowiedzenia dochodzi do zmiany treści stosunku najmu w zakresie wysokości czynszu a stosunek najmu trwa dalej na nowych warunkach.  

Jak się to wszystko ma do zasady, zgodnie z którą przy umowie na czas oznaczony wypowiedzenie jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w umowie?

Mechanizm przewidziany w art. 685(1) kodeksu cywilnego, w przypadku tu omawianym zwyczajnie przełamuję tę zasadę i tworzy pewien szczególny przypadek, w którym ustawa stwarza podstawę do jednostronnej zmiany czynszu, a w razie odmowy – do zakończenia stosunku, pomimo, że wciąż mówimy to o umowie najmu zawartej na czas określony.

Oczywiście, otwiera się pole do dyskusji, czy na pewno każda taka „propozycja nie do odrzucenia” będzie ostatecznie skuteczna, jeśli najemca jej nie przyjmie. Bo przecież w grę wchodzą zasady współżycia społecznego, kwestia obejścia przepisów o czasie obowiązywania umowy najmu na czas określony etc. I z pewnością, w każdym takim przypadku należy przyjrzeć się konkretnej sytuacji, w szczególności temu, z jaką podwyżką czynszu mamy do czynienia. Czy może być ona uznana za obiektywnie uzasadnioną, czy też ma na celu zwyczajnie przedterminowe rozwiązanie umowy, a zmiana czynszu o przysłowiowe 200 % staje się tu pewnym wytrychem.  To wszystko prowadzi jednak do konfrontacji dwóch przeciwnych racji, a to  z kolei oznacza dla najemcy konieczność zaangażowania się w spór, którego tak naprawdę wcale nie potrzebuje.

Czy można uniknąć takiej sytuacji?

Oczywiście, że tak. A zatem nie ma powodu, żeby nie skorzystać z takiej możliwości.

W umowie najmu zawartej na czas określony możemy:

– wyraźnie wyłączyć zastosowanie art. 685(1) kodeksu cywilnego, i /lub

– określić przesłanki i mechanizmy zmiany czynszu – kiedy i w jaki sposób czynsz może on ulec zmianie w czasie trwania umowy.

Możliwości jest wiele. Jednymi z najczęściej spotykanych rozwiązań są zapisy zawierające postanowienia w zakresie:

✔ corocznej waloryzacja o wskaźnik inflacji (CPI), lub

✔ waloryzacji powiązanej z kursem euro lub dolara, lub

✔ mechanizmu podwyżki czynszu w oparciu o określone kryteria wskazane w umowie, inne niż wskaźnik inflacji, po upływie określonego czasu najmu,

Wszystko zależy od tego, jaki efekt ostatecznie chcemy osiągnąć. Jeśli chcemy w ogóle wyłączyć możliwość waloryzacji, wystarczające powinno być wyraźne wyłączenie zastosowania ww. przepisu.

W praktyce, gdzie strony przewidują waloryzację czynszu, często spotykam się z podejściem ostrożnościowym – czyli takim, w którym jednocześnie wyłączamy zastosowanie wspomnianego
tu artykułu 685(1) kodeksu cywilnego i dodatkowo wprowadzamy ściśle określone zasady waloryzacji.  Oczywiście, można i tak. Chodzi tutaj o wyraźne wskazanie, że waloryzacji dokonujemy wyłącznie na zasadach określonych w umowie i żadnych innych.

Na co szczególnie zwrócić uwagę przy formułowaniu takich zapisów?

Istotne jest to, żeby zapisy dotyczące waloryzacji były:

✔ jasne i precyzyjne,

✔ oparte na obiektywnych kryteriach,

✔ łatwe do samodzielnego zweryfikowania przez najemcę.

Każda nieścisłość stanowi potencjalne źródło sporu pomiędzy stronami. Dlatego też, redagując takie zapisy należy zwrócić szczególną uwagę na detale i na to, w jaki sposób na tym etapie strony rozumieją dany zapis w umowie najmu.

Przykład:  

Warto jednoznacznie określić do czego odnosimy waloryzację, do jakiej stawki czynszu. Dlaczego? Żeby uniknąć sporu, do której stawki ostatecznie się odnosimy – do pierwotnej czy jednak do ostatniej obowiązującej (która sama była przedmiotem wcześniejszych waloryzacji).

Pozornie „drobna” nieścisłość może prowadzić do istotnie odmiennych rezultatów finansowych w dłuższym okresie.

No cóż, jak mawiają, umowy pisze się na czas wojny, a nie na czas pokoju.

Jeśli temat wydał Ci się interesujący, masz wątpliwości dotyczące Twojej umowy najmu, chciałabyś lub chciałbyś coś przedyskutować, zapraszam do kontaktu.